Expertenwissen für Auftraggeber

Marktübersicht Gebäudemanagement

Am 18. Juni ist die neue „Marktübersicht der Gebäudemanagement-Komplettanbieter 2010“ erschienen. Sie bietet detaillierte Informationen zu 33 operativen Gebäudemanagement-Dienstleistern in Deutschland. Ein zusätzliches Kapitel erschließt zudem aktuelle Entwicklungen im Markt für Property Management und stellt sieben Anbieter dieser Dienstleistung vor.

Lange wird es nicht mehr dauern, bis die ersten deutschen Dienstleister im Gebäudemanagement die Milliarden-Schwelle auch beim Inlandsumsatz überschreiten. Der Branchenprimus im deutschen Markt für Gebäudedienstleistungen, Bilfinger Berger Facility Services, verfehlte die Marke mit 971 Mio. Euro im Jahr 2009 nur knapp. Betrachtet man die internationalen Gebäudemanagement-Umsätze, ist die magische Grenze bereits mehrfach von deutschen Anbietern überschritten worden. Auch hier belegt Bilfinger Berger Facility Services mit 1,416 Mrd. Euro den Spitzenplatz im Jahr 2009 vor der Dussmann-Gruppe mit 1,126 Mrd. Euro, die allerdings bereits seit 2007 mehr als 1 Mrd. Euro im Gebäudemanagement erwirtschaftet. Dass nach oben noch durchaus Luft für Wachstum besteht, zeigen die internationalen Dienstleistungskonzerne ISS oder Sodexo. Ihren eigenen Angaben zufolgen setzten sie letztes Jahr weltweit 9,3 Mrd. bzw. 14,7 Mrd. Euro mit Gebäudemanagement-Dienstleistungen um. Zu diesen Ergebnissen kommt die neue „Marktübersicht der Gebäudemanagement-Komplettanbieter 2010“, die von der Münchener Unternehmensberatung makon GmbH & Co. KG und „Der Facility Manager“ herausgegeben wird.

Im Gegensatz zu den Marktanalysen und Rankings der Marktforschungsinstitute Lünendonk und Interconnection Consulting, die mit den Gesamtumsatzzahlen der Dienstleistungsanbieter arbeiten, konzentrieren sich makon und „Der Facility Manager“ in ihren Auswertungen auf die Umsatzzahlen im Bereich Gebäudemanagement der an der Marktübersicht teilnehmenden Unternehmen. „Diese Betrachtung ergibt ein insgesamt stimmigeres Bild der Marktentwicklung im Gebäudemanagement, da insbesondere die Anbieter, die aus der technischen Gebäudeausrüstung stammen, erhebliche Umsatzanteile im Baubereich erzielen“, erklärt Günter Kopp, der als Senior Consultant Facility Management, die Marktübersicht von Seiten der makon betreut. „Trotz der unvollständigen Datenlage – vier der teilnehmenden Unternehmen haben keine Angaben zu ihrem Inlandsumsatz im Gebäudemanagement gemacht – lassen sich aus den gewonnen Daten verlässliche Trends ableiten.“

Das Jahr 2009 ist nach den Analysen in der Marktübersicht als Jahr der Stagnation in der Marktentwicklung zu werten. Insgesamt erwirtschafteten die 29 Unternehmen, die Angaben zu ihren Inlandsumsätzen im Gebäudemanagement gemacht haben, 7,1 Mrd. Euro in diesem Bereich. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies bei oberflächlicher Betrachtung einem Plus von 6,15 Prozent. Bei genauerer Analyse fällt jedoch auf, dass dieses Wachstum in erster Linie durch eine große Übernahme im FM-Markt verursacht worden ist, die im Geschäftsjahr 2009 in den Umsätzen wirksam wurde. Dies ist die Übernahme der Zehnacker-Gruppe durch Sodexo. Lässt man dieses Unternehmen beim Vergleich der Gebäudemanagement-Umsatzzahlen außen vor, liegt das Wachstum der verbleibenden 28 Gebäudemanagement-Dienstleister in Deutschland im Jahr 2009 bei gerade mal 1,53 Prozent gegenüber dem Jahr 2008.

Verhaltene Prognosen für 2010

Bei den Prognosen für den Gebäudemanagement- und den Gesamtumsatz im Jahr 2010 zeigen sich die Anbieter, sofern sie überhaupt Angaben machen, sehr vorsichtig. Viele Firmen erwarten im laufenden Geschäftsjahr nur sehr geringe Veränderungen gegenüber den Zahlen von 2009 oder sie wollen Umsatzrückgänge aus dem Jahr 2009 wieder kompensieren. Die Mitarbeiterzahl im Bereich Gebäudemanagement der befragten Unternehmen blieb im Jahr 2009 mit Ausnahme der beiden großen Übernahmeeffekte praktisch unverändert. Und auch für 2010 erwarten die Auskunft gebenden Anbieter nur marginale Veränderungen.

Das gesamte Gebäudemanagement-Umsatzvolumen der gewerteten Teilnehmer von 7,1 Mrd. Euro verteilt sich mit 3,31 Mrd. Euro auf das technische Gebäudemanagement, mit 3,24 Mrd. Euro auf das infrastrukturelle Gebäudemanagement und mit insgesamt 0,56 Mrd. Euro auf das kaufmännische Objektmanagement und das Flächenmanagement. Gegenüber dem letzten Jahr hat der prozentuale Anteil des technischen Gebäudemanagements am Gesamtumsatz zugenommen und liegt wieder geringfügig über dem Anteil des infrastrukturellen Gebäudemanagements. Gewachsen in seiner Bedeutung für den Gesamtmarkt ist auch der Anteil des kaufmännischen Objektmanagements. Er liegt 2009 bei 6,6 Prozent gegenüber 5,8 Prozent im Jahr 2008.

Umsätze nach Auftraggebern und Nutzungsarten

26 Unternehmen mit zusammen 5,6 Mrd. Euro Umsatzvolumen im Gebäudemanagement machten Angaben Umsatzverhältnis zwischen öffentlichen und privaten Auftraggebern. Demnach entfallen 17 Prozent des Umsatzes auf öffentliche Aufträge und 83 Prozent auf private Auftraggeber. Diese Verteilungsquote ist bereits seit Jahren praktisch stabil.

Die Verteilung der Gebäudemanagement-Umsätze nach Nutzungsarten der bewirtschafteten Immobilien entspricht im Wesentlichen den Ergebnissen der Vorjahre. Dieser Auswertung liegen die Angaben von 27 Unternehmen mit einem Gesamtumsatzvolumen von 6,02 Mrd. Euro zugrunde. Der meiste Umsatz wird demnach weiterhin bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden mit 1,94 Mrd. Euro sowie bei den Industriebauten mit 1,61 Mrd. Euro generiert. Der Care-Bereich liegt mit 0,74 Mrd. Euro bei ca. 12 Prozent des gesamten Umsatzvolumens.

Vertragsmodelle

Bewirtschaftungs- und Outsourcingverträge können als etablierte Standards bei den Dienstleistungsverträgen angesehen werden. Diese Vertragsformen werden von allen teilnehmenden Unternehmen angeboten und hier besteht auch die meiste Praxiserfahrung aufgrund des Anteils bestehender Verträge. Die Gründung gemeinsamer Betreibergesellschaften mit dem Auftraggeber bieten ca. 85 Prozent der teilnehmenden Unternehmen an. Bei 73 Prozent der Anbieter liegen bestehende Verträge vor. Contracting-Modelle werden von etwas mehr als der Hälfte der Unternehmen angeboten. Rund ein Drittel der Anbieter verfügt über bestehende Verträge im Anlagen- bzw. Energieliefer-Contracting und Performance-Contracting. Bezogen auf den Teilnehmerkreis, werden die beiden Contracting-Modelle weitgehend von Unternehmen angeboten bzw. umgesetzt, die in ihrer ursprünglichen Kernkompetenz eher technisch orientiert sind. Je 40 Prozent der Teilnehmer verfügen bereits über praktische Erfahrungen in Public Private Partnership Modellen und bei Property Management Verträgen.

Qualitätssicherung

Alle Teilnehmer der Marktübersicht sind gemäß der Qualitätsmanagement-Norm DIN EN ISO 9000 ff zertifiziert, welche somit als Branchenstandard anzusehen ist. Mit insgesamt 27 Nennungen weist auch die Umweltmanagement-Norm DIN EN ISO 14000 ff mittlerweile eine sehr hohe Verbreitung im Gebäudemanagement-Dienstleistungsmarkt auf. Die FM-spezifischen Qualitätsmanagement-Richtlinien des GEFMA-700-Richtlinienwerkes konnten sich nach wie vor noch nicht flächendeckend durchsetzen. Insgesamt entsprechen die Nennungen hinsichtlich Häufigkeit und Verteilung im Wesentlichen den Ergebnissen der Vorjahre.

Meinungsbildung mit Zahlen und Fakten

Mit der neuen „Marktübersicht der Gebäudemanagement-Komplettanbieter 2010“ wollen die Münchener Unternehmensberatung makon GmbH & Co. KG und „Der Facility Manager“ Auftraggebern von Facility Services und Property Management Dienstleistungen ein kompaktes Werkzeug an die Hand geben, das den Recherche-Aufwand bei der Suche nach dem geeigneten Dienstleistungspartner vereinfacht und die Meinungsbildung mit Zahlen und Fakten unterstützt. Dazu vereint die Marktübersicht umfangreiches Expertenwissen für Auftraggeber – kompakt aufbereitet auf 104 Seiten. Zielgruppe sind Investoren sowie Nutzer und Betreiber von Liegenschaften als potenzielle Auftraggeber. Auch für Beratungsunternehmen und Ingenieurbüros als Ersteller von Ausschreibungen bietet die Übersicht wertvolle Hinweise.

Jedes der 33 teilnehmenden Unternehmen aus dem Bereich Gebäudemanagement wird dazu auf zwei Seiten objektiv und vergleichbar dargestellt. Die erste Seite liefert allgemeine Informationen zur wirtschaftlichen Entwicklung des Unternehmens sowie eine vielschichtige Darstellung der Schwerpunkte in der Geschäftstätigkeit. Die zweite Seite bietet ein detailliertes Leistungsprofil, dem auch zu entnehmen ist, welche Leistungen vom Anbieter selbst erbracht werden und wo Leistungen zugekauft werden. Besonders interessant für Auftraggeber aus der Immobilienwirtschaft ist das eigenständige Kapitel Property Management. Neben einem Grundlagenbeitrag über aktuelle Entwicklungen und Trends des Dienstleistungsbereichs vereint die Marktübersicht hier sieben detaillierte Unternehmens- und Leistungsprofile von Property Management Anbietern.

Robert Altmannshofer